2015年，也被业内称为“豪宅元年”、“最强豪宅年”。据不完全统计，今明两年北京预期上市能够销售的项目中，10万元/平方米以上的豪宅项目接近15个，再加上目前正在销售的存量老项目约为10个，单价10万元以上的豪宅项目总量达25个。

作为北京炙手可热的老牌高端项目，京投银泰琨御府即将迎来18号楼王产品的入市。接连的市场调整和政策释放下，如今琨御府携最后一期产品归来，意欲何为？近日，腾讯房产对京投银泰琨御府销售部经理王楷文进行了独家专访，就当前北京高端市场、房企”触网“，琨御府18号楼产品等热点进行深度了解。

京投银泰琨御府销售策划部经理 王楷文（图左）

高端市场需求平稳 房价难暴涨

近期，高端项目频频入市热销，引发业内关注。有媒体将2015年称为“豪宅元年”、“最强豪宅年”。在王楷文看来，今年豪宅市场整体去化速度是平稳的，只不过像盘古大观这样的个别项目入市导致了高端产品同比呈现明显增幅。随着政策利好的释放，加之土地、建筑成本上升，高端产品总价和单价都在提高，导致客群减少，销售量实际上并无明显提高。放眼北京，今年入市的高端项目较多，同价格区间的竞争比较激烈，但需求量的平稳决定了房价不会暴涨。

具体项目来看，今年京南区域多个高端项目入市加剧了高端市场的血拼局面。“实际上，大家都在找自己的客户，关键在于打造差异化的产品，”王楷文指出，不同区域的高端市场需求特点不同，比如说，西边的客户对海淀抱有强烈的认同感和归属感，所以更愿意选择置业海淀；至于丰台西南板块，高端市场客群更多是外来新兴财富阶层。

房企“触网”为找客户 动作谨慎而缓慢

楼市新常态下，越来越多开发商选择同网络公司达成“互联网+房产”的合作模式。“不管谁和谁合作，其实都是开发商在找客户的一种新尝试，“王楷文说，互联网+代表一种新的经济形态，房地产业不能还按照以往的传统方式去卖房，”触网“目前主要是营销层面的创新，为了更好地实现房产推广和销售。

据了解，在众多触网动作中，有的房企已经涉及支付环节，比如老牌央企华润置地(橡树湾 润景公馆) 和淘宝合作，尝试将大宗购房资金在线上平台进行交易。

”采用这种形式是因为现在的市场变了“，王楷文指出，这是一种”锁客“行为，用线上锁定客户，同时又给客户支付一定利息，为客户提供更好服务。即使退房，客户不但没有损失，还将有收益。而支付宝从中赚取了间接产品的收益，”我的理解是三赢“。

虽然房企触网前景开阔，但王楷文表示，房地产作为大宗商品，导致很多房企在互联网领域的试水动作相对谨慎和缓慢，”不像其它很多行业触网步伐很大、很快，房地产领域还在摸索着往前走“。

昆玉河畔绝版豪宅 单价10万仅卖了地价

近年来，随着区域住宅供地的减少，海淀地价不断走高。4月份，位于海淀北五环外的西北旺地块的高价成交更是直接将五环房价拉升至10万+水平。随之，周边楼盘纷纷不同程度上调项目售价。

如今，位于海淀西三环昆玉河畔的热销高端项目京投银泰琨御府携18号楼王产品即将入市，引来不小关注。值得注意的是，18号楼将是琨御府的最后一个产品，而由于区域规划限制，也将是沿昆玉河一带的”绝版“住宅产品。

”去年我们好多客户在观望，没有出手，今年很多客户找过来问去年在售的房子还有没有，很遗憾已经清盘了。“王楷文说，在去年的市场条件下，购房者需要预判能力，到现在会发现，去年入手的西区住宅产品非常值。

众所周知，北京城”缺水“，作为河景大宅，琨御府毗邻昆玉河的天独厚的优势为她赢得了一批忠实客户。通过对业主调研，王楷文发现，他们大都居住在海淀和西城，选择琨御府也部分归因于对这个区域的归属感。例如，去年成交客户里面，有客户卖掉香山边上的别墅，特意选择了这里；也有客户追求安静的生活环境，舍弃了位于北京东边繁华地带的豪宅。

据了解，即将入市的18号楼王产品在地段、景观、建筑构造、产品打造等方面进行了升级，根据目前市场行情，入市单价或将达到10万每平。”在这个区域卖10万，实际上也就卖了一个地价。“王楷文认为，相对于五环外的西北旺”地王“，琨御府地段占据明显优势，加之整体市场回暖，这个售价并不贵。

谈及不断高企的房价，王楷文解释道，房价上调有多重因素作用，但最关键因素还是由供需关系决定的，城市核心区域的土地供应几乎不再新增，但是对城市核心区域的购房需求却不断增加，琨御府最后一期产品作为整个昆玉河岸滨水开发的收官之作，其价值不言而喻。

全新产品升级 国际五星级物业示范

除了稀缺地段的优势，琨御府在产品打造和项目物业方面也是独树一帜。

据介绍，去年已售罄的产品由于建在地铁停车场上方，在产品打造方面受建筑结构预留条件限制较多。最后一期产品18号楼由于较少的受地铁条件的局限，产品打造的自由度更高。王楷文指出，随着北京豪宅市场单价的不断提升，产品的尺度反倒越来越小了。”对于很多西边的客户来说，两三百平米的三居室就浪费了，因为他们需要更合理的功能空间。“正是基于精准的产品定位，去年琨御府才得以在高端市场上大获成功。

据了解，下半年项目即将推出的18号楼王产品，这是整个琨御府项目的扛鼎之作，最大程度地享有昆玉河景观资源，置身18号的高层房间内，可远眺玲珑塔、中央电视塔，景色美轮美奂。楼体外立面为全石材制作，继续沿用新中式风格，大气尊贵。纯板楼设计，总计138套， 2梯2户，以雍容尺度、礼序空间打造了156㎡三居，183㎡、205㎡四居，层高3.05米，大面宽，短进深，南北通透,270度三面采光，南向双主卧的人性化设计，充分满足三代同堂的居住需求。此外，精装基本选用产自欧盟国家的顶级品牌及产品。据介绍，18号楼建成之后，将由专属通道直接由地下二层通往地铁站，极大方便业主出行。楼下的下沉式商业中心则满足了日常购物需求。

物业管理也是该项目的一大亮点。据了解，琨御府全产品线均由国际知名房地产顾问公司戴德梁行直接全权管理，物业费相比同档次高端项目来讲相对便宜，使业主能以合理的价格享受到国际物业优质服务。据透露，此次戴德梁行选择琨御府，意在将其打造成北京的五星级标杆物业。

京投银泰琨御府实景图

京投银泰琨御府私属园林